婚嫁主題地產(chǎn)，如果沒(méi)有攝影基地，那就等于生活沒(méi)有了水

本文取材自，婚道專訪諾恒集團(tuán)合伙人張玉民，白話婚紗攝影實(shí)景基地。

文/婚道首席記者，韶光

隨著婚紗影樓行業(yè)的不斷發(fā)展和完善，婚紗攝影實(shí)景基地的興建，為影樓的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和照片質(zhì)量起到推動(dòng)作用。由于實(shí)景基地的光效被完全控制，所以在惡劣天氣可以拍出外景條件下無(wú)法拍攝也拍不出的效果，客人可以不受舟車顛簸之苦，也沒(méi)日曬雨淋，且拍攝安全，可以滿足絕大多數(shù)影樓客戶的需求。

近年來(lái)，婚紗攝影實(shí)景基地的景觀風(fēng)格也發(fā)生了很大變化，從開(kāi)始的山水風(fēng)格，歐式風(fēng)格，到現(xiàn)在的韓式風(fēng)格，還有田園，繪畫(huà)，時(shí)尚，抽象等不同的風(fēng)格。

婚道記者：你好，大民老師，今天我們聊聊婚紗攝影實(shí)景基地吧！

大民·白話：好，關(guān)于婚紗攝影實(shí)景基地這個(gè)產(chǎn)品，如果你是個(gè)攝影人，可能對(duì)這個(gè)產(chǎn)品很了解，已經(jīng)大寶天天見(jiàn)了。

不過(guò)我預(yù)計(jì)很多婚嫁人依舊不太了解，況且內(nèi)部的一些數(shù)據(jù)更是首次整理公開(kāi)，還是有一些聊聊的必要，畢竟這個(gè)行業(yè)還沒(méi)有人站出來(lái)仔細(xì)的寫(xiě)它！

婚紗攝影實(shí)景基地，它有好多名字，攝影基地、實(shí)景基地、實(shí)景影棚可能是最被叫起的，它是伴隨著影樓和工作室的興起而興起，客戶是影樓和工作室的老板，用戶則是攝影團(tuán)隊(duì)和新人，模式一點(diǎn)不復(fù)雜，類似一個(gè)攝影平臺(tái)，只不過(guò)你能看得見(jiàn)摸得著而已。

婚道記者：希望你能從多個(gè)維度多個(gè)數(shù)據(jù)詳細(xì)解析一下婚紗攝影實(shí)景基地這個(gè)產(chǎn)品，給大家?guī)?lái)深入淺出的感覺(jué)！

大民·白話：那我就談幾個(gè)核心問(wèn)題：

1. 發(fā)展歷史。客觀講，發(fā)展多久沒(méi)具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)，貌似06、07年以后興起，2011年后全國(guó)陸續(xù)引爆，你就記得時(shí)間不短就行，說(shuō)10年左右，估計(jì)沒(méi)人會(huì)說(shuō)有錯(cuò)。

2. 地域區(qū)位。多數(shù)情況要求在城郊、近郊、如果是中心區(qū)域則更好，不過(guò)這點(diǎn)和土地成本有直接關(guān)系，需要仔細(xì)算賬。

3. 景觀配置。內(nèi)外結(jié)合極佳，多數(shù)要求必須配備花海、水系，教堂也是標(biāo)配。如果條件無(wú)法達(dá)到，那玻璃的溫室棚，也基本能夠用，總之記得，二者缺一不可，少了一個(gè)可能運(yùn)營(yíng)的會(huì)很慘，因?yàn)榭蛻艉陀脩舻男枨髷[在那，無(wú)視他們就會(huì)被無(wú)視。

這塊特意標(biāo)注下，一些園林公司做的景觀看似很震撼，綠化出身嘛！但真的不一定適合鏡頭使用，請(qǐng)盡量調(diào)整方案！接受建議沒(méi)壞處，尤其像我這么實(shí)在的人提的。

4. 市場(chǎng)調(diào)研。當(dāng)位置不錯(cuò)，配置達(dá)標(biāo)，那么接下來(lái)就要考慮市場(chǎng)的容量，這點(diǎn)毋庸置疑！是否有競(jìng)品、影樓工作室數(shù)量、結(jié)婚人數(shù)、婚紗照均價(jià)、流行景觀風(fēng)格等等不一而全，考慮的點(diǎn)越多越好。

這里注意一個(gè)區(qū)域范圍，150KM攝影基地核心的輻射區(qū)，200KM依舊能夠接受，但如果超過(guò)200，按照當(dāng)下現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)情況看，爭(zhēng)取到的概率很小了，這點(diǎn)是針對(duì)B端客戶的，記得，并不是每一個(gè)攝影基地都能成功打造旅拍代拍的概念，在我看來(lái)，那僅僅是個(gè)概念！

5. 可行性報(bào)告。如果是個(gè)人創(chuàng)業(yè)類型，這個(gè)報(bào)告務(wù)必自己寫(xiě)，全面的寫(xiě)；如果是替公司執(zhí)行的類型，屬于項(xiàng)目總，那廣撒網(wǎng)、多咨詢、出差考察、開(kāi)會(huì)討論是必經(jīng)過(guò)程。

婚道記者：大家都很關(guān)注和希望了解婚紗攝影實(shí)景基地的設(shè)計(jì)建造成本，大民老師談?wù)勥@方面問(wèn)題好嗎？

大民·白話：好的，我以3000平米為例。

1. 設(shè)計(jì)、施工成本。基本國(guó)內(nèi)水準(zhǔn)上下的，設(shè)計(jì)費(fèi)100元/平米，施工費(fèi)與景觀裝修程度成正比，領(lǐng)先區(qū)域1-2年的，1300元/平米，居中的1000元/平米，再差一點(diǎn)的你自己想，更低了。這塊市場(chǎng)上有兩種反饋，自己做和承包做，有利有弊，不評(píng)價(jià)。

2. 地價(jià)。這按照城市類別和區(qū)位計(jì)算，沒(méi)辦法統(tǒng)一給數(shù)字。

3. 鋼結(jié)構(gòu)、消防、空調(diào)成本。如果是現(xiàn)成的物業(yè)則不涉及，新建的話，看本地價(jià)格吧！不給出具體數(shù)字。

4. 花藝、軟裝成本。這部分按照平米算法也可以，200-500-更多，看標(biāo)準(zhǔn)，和家裝類似。

5. 開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷成本。自有人員看定位的薪資和提成標(biāo)準(zhǔn)。外包的團(tuán)隊(duì)貴一些，但也專業(yè)一些，整體一次成功的開(kāi)盤(pán)費(fèi)用20萬(wàn)是有的。

6. 樣片、燈光成本。好吧，沒(méi)30萬(wàn)這部分達(dá)不到高配。

7. 日常運(yùn)營(yíng)成本。電是日常最大開(kāi)銷，日均1000元不是上限，當(dāng)然，500也可能。維修成本基本近萬(wàn)/月。

8. 人力成本。正常15人團(tuán)隊(duì)即可維護(hù)，薪資看標(biāo)準(zhǔn)，3、5萬(wàn)是有的。

9. 義務(wù)成本。稅收、保險(xiǎn)等，不寫(xiě)了，理解。

整體看，落地1個(gè)3000平米的影棚，成本區(qū)間400-700萬(wàn)左右，記得，是區(qū)間，不是最終數(shù)字。

婚道記者：大民老師, 婚紗攝影實(shí)景基地的運(yùn)營(yíng)管理與營(yíng)銷方式應(yīng)該注意什么問(wèn)題?

大民·白話：我先說(shuō)運(yùn)營(yíng)管理：

1. 先確認(rèn)數(shù)據(jù)。正常情況下，3000平米影棚年度接待2-3萬(wàn)對(duì)屬正常范圍。

2. 面積劃分。1800-2000平米景區(qū)，其余1000多切分功能區(qū)，主要為VIP化妝間。

3. 賣點(diǎn)。實(shí)景，故名看景，但在景觀趨同的情況下，已轉(zhuǎn)移為賣功能區(qū)，就是剛剛提到的化妝間。VIP化妝間的數(shù)量決定了主要營(yíng)收，如果策略定的好，3-5個(gè)月收回成本是很有可能的，個(gè)中緣由，可自己揣摩。

這特意提一句，要求區(qū)域獨(dú)家合作的盡量別答應(yīng)，除非他非你不嫁死纏爛打，這時(shí)你也一定要嚴(yán)格對(duì)賭條件，因?yàn)楠?dú)家在我看來(lái)已經(jīng)不符合正常競(jìng)爭(zhēng)的范疇。

4. 門(mén)票定價(jià)。和第一條直接掛鉤，但同時(shí)也記得28原則，在我的印象里，大客戶決定基礎(chǔ)，小客戶決定上限。大客戶是賺不到利潤(rùn)的。

通過(guò)1234的基本闡述，一個(gè)攝影基地基本營(yíng)收在400-600萬(wàn)區(qū)間，取中500萬(wàn)是有的。

5. 額外營(yíng)收。作為公共場(chǎng)所，日均500人次的活動(dòng)，餐飲超市為最大利潤(rùn)貢獻(xiàn)，餐飲和超市的毛利率大家自行腦補(bǔ)，尤其是這種拍婚紗照的人員，舍得花錢(qián)，100%良心價(jià)，200%可接受價(jià)，300%咬牙也能承受。這塊和宜家運(yùn)營(yíng)思路很像，極好的餐飲公司。

6. 上下游合作。除了影樓不考慮這個(gè)點(diǎn)外，其余所有婚嫁細(xì)分領(lǐng)域都看重，C端的新人每天在眼前晃，都是有標(biāo)價(jià)的。當(dāng)然，在拍攝過(guò)程中，達(dá)成成交幾乎不可能，更多的還是后續(xù)的轉(zhuǎn)化，純拼的是敏銳的嗅覺(jué)和超強(qiáng)的轉(zhuǎn)化技巧，上海很多團(tuán)隊(duì)做的很不錯(cuò)，可以去拜訪討教，盡管他們不一定教。

如果，我是說(shuō)如果，婚嫁O2O平臺(tái)拉升估值的情況下，能把握住這個(gè)機(jī)會(huì)，打包裝進(jìn)去，那攝影基地業(yè)務(wù)營(yíng)收的是更高的資本層面，熱錢(qián)。

下面再說(shuō)說(shuō)，一些營(yíng)銷方式：

1. 廣告不要打?？腿禾珳?zhǔn)，挨家挨戶地推就可以，盡管我從來(lái)不用這個(gè)方式。

2. 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，也免費(fèi)的。原來(lái)的QQ，郵件，短信，電話，現(xiàn)在的微信等等。

3. 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。樣片免費(fèi)贈(zèng)送，讓商家推廣影響新人決策，星星之火就可燎原，一家推則多家跟。

最后我要說(shuō)說(shuō)，落地復(fù)盤(pán)：

1. 別打價(jià)格戰(zhàn)，這點(diǎn)尤其注意。

2. 如果打價(jià)格戰(zhàn)，要提前做好二期規(guī)劃。

3. 必要的改景是必須的，多聽(tīng)商家和攝影的建議。

4. 無(wú)影棚、純色要具備，面積300-500平米更贊，滿足一些商業(yè)拍攝，那利潤(rùn)空間大。

5. 折舊的標(biāo)準(zhǔn)，初步確認(rèn)3-5年。

婚紗攝影實(shí)景基地著影樓的發(fā)展而發(fā)展，變化而變化，儼然成為婚紗影樓經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中的一部分。

婚道記者：事實(shí)上，婚紗攝影實(shí)景基地風(fēng)靡整個(gè)行業(yè)并得到了高效的回報(bào)，可還沒(méi)有建實(shí)景影棚的影樓還有人在摩拳擦掌準(zhǔn)備重資打造自己的實(shí)景基地，你怎么看這個(gè)問(wèn)題?

大民·白話：我只說(shuō)3點(diǎn)——

1. 北京，如果年服務(wù)新人達(dá)不到8000對(duì)，建議還是別做了。

2. 如果做了，參考第一條，趁早收手或轉(zhuǎn)型。

3. 如果轉(zhuǎn)型，還恰巧也想招募加盟商，那基本離over不遠(yuǎn)了。

婚道記者：大民老師婚紗攝影實(shí)景基地的未來(lái)前景如何？

大民·白話：我打臉5點(diǎn)預(yù)測(cè)——

1. 行業(yè)潛在認(rèn)知是：不賺錢(qián)。這點(diǎn)怪不得別人，屬于我們自己作的

2. 剛需產(chǎn)品，5-10年內(nèi)無(wú)法撼動(dòng)，市場(chǎng)定位不是最頂層客群，大基數(shù)足夠過(guò)活。

3. 迭代加快，先進(jìn)的若干D設(shè)備引入，VR的發(fā)展會(huì)帶來(lái)沖擊。

4. 任何一個(gè)地產(chǎn)的大型婚嫁園區(qū)，如果沒(méi)有攝影基地，那就等于生活沒(méi)有了水。

5. 成事在人。

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