4個(gè)維度！“排雷”婚禮堂物業(yè)的坑

婚禮堂作為重資本投入行業(yè)，一旦選錯(cuò)了物業(yè)，將會(huì)面臨巨大的沉沒(méi)成本，陷入進(jìn)退兩難的困境。

投資血本無(wú)歸的婚禮堂酒店，無(wú)非輸在兩點(diǎn)：一是先天就不足；二是后天經(jīng)營(yíng)不善。

所謂“先天不足”，是指這些物業(yè)先天存在各種硬傷和隱患，本不該做成婚禮堂酒店，例如：

建筑質(zhì)量不行的危樓破樓，

剛開(kāi)業(yè)就被收回的抵押樓，

二房東違約轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)包的樓，

甚至產(chǎn)權(quán)沒(méi)法做服務(wù)業(yè)，婚禮堂酒店直接開(kāi)不了業(yè)的非商業(yè)樓……

對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，一旦誤選了這種有硬傷和巨大隱患的物業(yè)，把千萬(wàn)重金砸進(jìn)這種“不良資產(chǎn)”，就像喝下了“百草枯”——給你后悔的時(shí)間，卻不給你生的機(jī)會(huì)，就那么眼睜睜看著錢(qián)燒光，店倒閉（更有甚者，根本開(kāi)不了業(yè)）卻求生無(wú)門(mén)。

為什么會(huì)錯(cuò)簽？

一怪我軍太無(wú)知，很多投資人跨行入圈，第一次做婚禮堂酒店，欠缺基本常識(shí)，盲目自信，沒(méi)有做好盡調(diào)工作；

二怪?jǐn)橙颂苹?。有些雞賊的房東，隱瞞關(guān)鍵信息，對(duì)物業(yè)美妝造假，忽悠投資人入彀。

怎么破？

從四個(gè)維度排查：證、房、人、勢(shì)，逐一排查，整理出一份實(shí)用的“排雷”清單，幫投資人打假鑒渣。

第一，先看“證”

核心證照不全的物業(yè)，白給都不要！

婚禮堂酒店開(kāi)業(yè)消防證是必備。表面看，消防證是裝修竣工才申辦，但實(shí)際上，那些產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)證明文書(shū)不全、土地使用性質(zhì)不符的物業(yè)，即使你裝修再合規(guī)，也注定拿不到消防證。甚至，你連網(wǎng)上提交申請(qǐng)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

有一類(lèi)情形值得投資人警惕：因?yàn)闅v史原因，缺少產(chǎn)證文書(shū)的單位老房子。

第二，看“人”

看人，包括看房東、看鄰居、看營(yíng)商環(huán)境等等。

房東有時(shí)不只一個(gè)人（一本產(chǎn)證多個(gè)產(chǎn)權(quán)人），需要拿到所有的共有權(quán)人同意出租函；抵押的（租賃前抵押且未注銷(xiāo)）：要有抵押權(quán)人同意出租函；轉(zhuǎn)租（也就是我們俗稱(chēng)的“二房東”：產(chǎn)權(quán)與出租人不一致，也就是二房東）：要有產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租函。

二房東是個(gè)大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，盡量不要簽轉(zhuǎn)租的物業(yè)。開(kāi)婚禮堂酒店不只要地利，還要人和。

敲小黑板：

我們?cè)谂c業(yè)主簽署《婚禮堂酒店管理合同》之前，應(yīng)當(dāng)就物業(yè)獲取進(jìn)行審慎調(diào)查，確認(rèn)業(yè)主方對(duì)簽署《婚禮堂酒店管理合同》享有完全的、不被侵犯的權(quán)利，否則超出其權(quán)限的合同內(nèi)容存在被認(rèn)定為無(wú)效以及無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，看“房”

再說(shuō)“房”，重點(diǎn)摸清排查這些內(nèi)容：

首當(dāng)其沖看結(jié)構(gòu)：糟糕的結(jié)構(gòu)，很可能直接讓裝修預(yù)算翻番，還會(huì)影響未來(lái)房間的體驗(yàn)和溢價(jià)。

首選框架結(jié)構(gòu)：由混凝土梁承重，墻體不承重，所以方便拆改隔墻，分割空間——就像一張大白紙，任你自由揮筆；

磚混結(jié)構(gòu)：多見(jiàn)于以前那些七層以下的老房子，主要由隔墻承重，所以不能任意拆墻重新分割空間——就像在已經(jīng)畫(huà)好的格子里寫(xiě)字，要遵循原有的房間格局和面積。

看完主體結(jié)構(gòu)，看平面結(jié)構(gòu)：

片子樓、回字樓>大平層。

片子樓：中間是走廊，兩邊是客房，多見(jiàn)于老房；

回字樓：中間是工具井道和電梯；

大平層：原商場(chǎng)業(yè)態(tài)，改成婚禮堂酒店后暗房多。

齊整平面（樓體方正）>異形造型（樓體夸張）

造型奇特的樓和大平層樓，往往暗房多，還會(huì)出現(xiàn)一些不太舒適的房型（造型部分）。

對(duì)婚禮堂酒店來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品是核心，產(chǎn)品力差，管理公司運(yùn)營(yíng)力再?gòu)?qiáng)也難回天，將來(lái)婚禮堂酒店的平均房?jī)r(jià)和出租率很難做起來(lái)。

第四，看“勢(shì)”

想真正選好物業(yè)，要用未來(lái)的眼光看現(xiàn)在。

婚禮堂租期長(zhǎng)，往往在10年以上，我們需要了解區(qū)域的城市規(guī)劃。

租物業(yè)時(shí)要了解周邊是否有修路、修橋、拆遷等，避開(kāi)不利于自己的區(qū)域。

如果合同期內(nèi)有可能遇到拆遷，那需要在合同中加上有關(guān)拆遷的約定（如何補(bǔ)償？如何解除合同等），婚禮堂酒店投資人還要未雨綢繆：裝修完后，是否需要請(qǐng)第三方鑒定機(jī)構(gòu)估值，以方便將來(lái)談補(bǔ)償？

俗話(huà)說(shuō)：選擇比努力更重要。

選對(duì)了物業(yè)，就像嫁對(duì)了人，后續(xù)才有可能經(jīng)營(yíng)出好的生意；

而一旦選錯(cuò)了物業(yè)，婚禮堂作為重資本投入行業(yè)，將會(huì)面臨巨大的沉沒(méi)成本，陷入進(jìn)退兩難的困境。

物業(yè)并不難選，關(guān)鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍(lán)圖所迷惑。記?。?strong>天上一個(gè)餅，地下一個(gè)坑。

別輕信房東/中介/開(kāi)發(fā)的的嘴，自己調(diào)動(dòng)各種資源，做足物業(yè)盡調(diào)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為自己的創(chuàng)業(yè)開(kāi)個(gè)好頭。

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