4個維度！“排雷”婚禮堂物業(yè)的坑

婚禮堂作為重資本投入行業(yè)，一旦選錯了物業(yè)，將會面臨巨大的沉沒成本，陷入進(jìn)退兩難的困境。

投資血本無歸的婚禮堂酒店，無非輸在兩點：一是先天就不足；二是后天經(jīng)營不善。

所謂“先天不足”，是指這些物業(yè)先天存在各種硬傷和隱患，本不該做成婚禮堂酒店，例如：

建筑質(zhì)量不行的危樓破樓，

剛開業(yè)就被收回的抵押樓，

二房東違約轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)包的樓，

甚至產(chǎn)權(quán)沒法做服務(wù)業(yè)，婚禮堂酒店直接開不了業(yè)的非商業(yè)樓……

對于投資人來說，一旦誤選了這種有硬傷和巨大隱患的物業(yè)，把千萬重金砸進(jìn)這種“不良資產(chǎn)”，就像喝下了“百草枯”——給你后悔的時間，卻不給你生的機會，就那么眼睜睜看著錢燒光，店倒閉（更有甚者，根本開不了業(yè)）卻求生無門。

為什么會錯簽？

一怪我軍太無知，很多投資人跨行入圈，第一次做婚禮堂酒店，欠缺基本常識，盲目自信，沒有做好盡調(diào)工作；

二怪?jǐn)橙颂苹Ｓ行╇u賊的房東，隱瞞關(guān)鍵信息，對物業(yè)美妝造假，忽悠投資人入彀。

怎么破？

從四個維度排查：證、房、人、勢，逐一排查，整理出一份實用的“排雷”清單，幫投資人打假鑒渣。

第一，先看“證”

核心證照不全的物業(yè)，白給都不要！

婚禮堂酒店開業(yè)消防證是必備。表面看，消防證是裝修竣工才申辦，但實際上，那些產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)證明文書不全、土地使用性質(zhì)不符的物業(yè)，即使你裝修再合規(guī)，也注定拿不到消防證。甚至，你連網(wǎng)上提交申請的機會都沒有。

有一類情形值得投資人警惕：因為歷史原因，缺少產(chǎn)證文書的單位老房子。

第二，看“人”

看人，包括看房東、看鄰居、看營商環(huán)境等等。

房東有時不只一個人（一本產(chǎn)證多個產(chǎn)權(quán)人），需要拿到所有的共有權(quán)人同意出租函；抵押的（租賃前抵押且未注銷）：要有抵押權(quán)人同意出租函；轉(zhuǎn)租（也就是我們俗稱的“二房東”：產(chǎn)權(quán)與出租人不一致，也就是二房東）：要有產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租函。

二房東是個大風(fēng)險點，盡量不要簽轉(zhuǎn)租的物業(yè)。開婚禮堂酒店不只要地利，還要人和。

敲小黑板：

我們在與業(yè)主簽署《婚禮堂酒店管理合同》之前，應(yīng)當(dāng)就物業(yè)獲取進(jìn)行審慎調(diào)查，確認(rèn)業(yè)主方對簽署《婚禮堂酒店管理合同》享有完全的、不被侵犯的權(quán)利，否則超出其權(quán)限的合同內(nèi)容存在被認(rèn)定為無效以及無法實現(xiàn)合同目的的風(fēng)險。

第三，看“房”

再說“房”，重點摸清排查這些內(nèi)容：

首當(dāng)其沖看結(jié)構(gòu)：糟糕的結(jié)構(gòu)，很可能直接讓裝修預(yù)算翻番，還會影響未來房間的體驗和溢價。

首選框架結(jié)構(gòu)：由混凝土梁承重，墻體不承重，所以方便拆改隔墻，分割空間——就像一張大白紙，任你自由揮筆；

磚混結(jié)構(gòu)：多見于以前那些七層以下的老房子，主要由隔墻承重，所以不能任意拆墻重新分割空間——就像在已經(jīng)畫好的格子里寫字，要遵循原有的房間格局和面積。

看完主體結(jié)構(gòu)，看平面結(jié)構(gòu)：

片子樓、回字樓>大平層。

片子樓：中間是走廊，兩邊是客房，多見于老房；

回字樓：中間是工具井道和電梯；

大平層：原商場業(yè)態(tài)，改成婚禮堂酒店后暗房多。

齊整平面（樓體方正）>異形造型（樓體夸張）

造型奇特的樓和大平層樓，往往暗房多，還會出現(xiàn)一些不太舒適的房型（造型部分）。

對婚禮堂酒店來說，產(chǎn)品是核心，產(chǎn)品力差，管理公司運營力再強也難回天，將來婚禮堂酒店的平均房價和出租率很難做起來。

第四，看“勢”

想真正選好物業(yè)，要用未來的眼光看現(xiàn)在。

婚禮堂租期長，往往在10年以上，我們需要了解區(qū)域的城市規(guī)劃。

租物業(yè)時要了解周邊是否有修路、修橋、拆遷等，避開不利于自己的區(qū)域。

如果合同期內(nèi)有可能遇到拆遷，那需要在合同中加上有關(guān)拆遷的約定（如何補償？如何解除合同等），婚禮堂酒店投資人還要未雨綢繆：裝修完后，是否需要請第三方鑒定機構(gòu)估值，以方便將來談補償？

俗話說：選擇比努力更重要。

選對了物業(yè)，就像嫁對了人，后續(xù)才有可能經(jīng)營出好的生意；

而一旦選錯了物業(yè)，婚禮堂作為重資本投入行業(yè)，將會面臨巨大的沉沒成本，陷入進(jìn)退兩難的困境。

物業(yè)并不難選，關(guān)鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍(lán)圖所迷惑。記?。?strong>天上一個餅，地下一個坑。

別輕信房東/中介/開發(fā)的的嘴，自己調(diào)動各種資源，做足物業(yè)盡調(diào)，發(fā)現(xiàn)問題、規(guī)避風(fēng)險，為自己的創(chuàng)業(yè)開個好頭。

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