深坑十二年分拆路 | 世茂房地產(chǎn)7.77億獲上海深坑酒店項目

近日，上海世茂股份有限公司擬向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓深坑酒店項目，深坑酒店在建工程交易價格7.77億元。

近日，上海世茂股份有限公司擬向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓深坑酒店項目，深坑酒店在建工程交易價格7.77億元，較賬面價值4.31億元，將給公司帶來約3.4億元的增值收益。

上海世茂股份有限公司公告稱，公司受委托建設(shè)的“辰花路二號地塊”深坑酒店項目可轉(zhuǎn)讓狀態(tài)，公司擬向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目開發(fā)建設(shè)權(quán)、在建工程的所有權(quán)及在建工程所占土地的使用權(quán)。

根據(jù)項目公司反饋，上述酒店項目在建工程達(dá)到可轉(zhuǎn)讓狀態(tài)。該公司全資子公司世茂新體驗擬向世茂房地產(chǎn)全資子公司上海世茂槿拓置業(yè)有限公司（以下簡稱：槿拓置業(yè)）轉(zhuǎn)讓“辰花路二號地塊”深坑酒店項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)、在建工程的所有權(quán)及在建工程所占土地的使用權(quán)。

據(jù)了解，上述交易標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓價格為7.77億元，此外世茂股份還將收取建設(shè)管理費用1658萬元。而鑒于槿拓置業(yè)為該公司控股股東世茂房地產(chǎn)的全資子公司，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

資料顯示，深坑酒店即上海佘山世茂深坑酒店，位于上海辰花公路北側(cè)、橫山塘東側(cè)。深坑酒店因為有水下情景套房、與崖壁的自然資源融合定制的空中花園、從相同高度的懸崖上垂掛而下的壯觀瀑布、搭積木一樣建造的鋼結(jié)構(gòu)抗9級地震建筑等等亮點，每一處建筑都會以獨一無二的建筑和景觀奇跡而出名。

項目占地面積10.54萬平方米，總建筑面積6萬平方米。據(jù)了解，2006年時，深坑酒店就已立項，由于地質(zhì)方面的難度，世茂花了7年進(jìn)行規(guī)劃研究，直到2013年才正式動工。

目前，項目結(jié)構(gòu)已封頂，在建工程及其所屬地塊已獲得了必需的相關(guān)證照、批準(zhǔn)文件。截至2017年9月30日，深坑酒店在建工程項目的賬面價值為4.31億元。

深坑酒店，來源：世茂股份

作為撬動資本市場的高手，帶領(lǐng)世茂集團“三駕馬車”——地產(chǎn)、酒店、商業(yè)各自獨立上市，一直是主席許榮茂的愿望。

隨著世茂股份于2001年登陸A股，世茂房地產(chǎn)2006年登陸香港資本市場，其中的兩個已經(jīng)順利實現(xiàn)，唯獨酒店上市仍在籌謀中。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，將優(yōu)質(zhì)的酒店項目集中到世茂房地產(chǎn)，不排除是世茂為實現(xiàn)將酒店資產(chǎn)包在港交所分拆上市所做的準(zhǔn)備。

據(jù)了解，早在2006年，許榮茂就已提出分拆酒店業(yè)務(wù)的構(gòu)思，但作為流動性較差的重資產(chǎn)，國內(nèi)酒店的投資回報率一直處于較低水平，資本市場對酒店資產(chǎn)也并不看好，世茂的酒店上市路經(jīng)過幾番輾轉(zhuǎn)，走得并不順利。

盡管如此，世茂仍對酒店業(yè)的前景表示看好，并不斷擴大酒店規(guī)模。截至2017年12月31日，世茂集團自持酒店已開業(yè)的有18家，擁有客房數(shù)量超過6000間，2017年度世茂旗下各家酒店合計完成收入17.08億元。

許榮茂似乎也沒有忘記他的上市夢。在今年3月底舉行的年度業(yè)績會上，全場幾乎沒有發(fā)言的許榮茂只談及一點，那就是計劃未來3-5年內(nèi)酒店平臺實現(xiàn)單獨上市。

酒店資產(chǎn)包

雖然同屬世茂集團旗下，但將酒店資產(chǎn)從A股平臺世茂股份轉(zhuǎn)移，集中注入港股平臺世茂房地產(chǎn)，以實現(xiàn)在港交所分拆上市，或許正是這筆交易的最終目的。

聯(lián)昌國際證券分析師鄭懷武指出，酒店類重資產(chǎn)公司本身的流動性較差，是一個“死”的資產(chǎn)，如果可以分拆上市，就可以將資產(chǎn)重新進(jìn)行評估、盤活、套現(xiàn)，分拆之后，企業(yè)將擁有一個新的融資渠道。

不過在做融資套現(xiàn)之前，資產(chǎn)包自身的質(zhì)量和價值尤為重要，這也將決定盤活后的價格。

據(jù)世茂房地產(chǎn)披露，截至2017年12月31日止，世茂集團共持有29家酒店，其中，自持酒店已開業(yè)的有18家，包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外灘茂悅大酒店、上海佘山茂御臻品之選酒店、南京世茂濱江希爾頓酒店、牡丹江世茂假日酒店、紹興世茂假日酒店、蕪湖世茂希爾頓逸林酒店、紹興世茂皇冠假日酒店、福州世茂洲際酒店、天津生態(tài)城世茂希爾頓酒店、寧波春曉世茂希爾頓逸林酒店、武漢世茂希爾頓酒店、廈門康萊德酒店、寧波北侖世茂希爾頓逸林酒店、煙臺世茂希爾頓酒店及委托給世茂喜達(dá)管理的3家酒店。

許世壇在今年3月在業(yè)績會上介紹，2018年上海的深坑酒店、杭州的酒店將會開業(yè)，另外在香港最大的東涌也會在2019年開業(yè)。

營運表現(xiàn)方面，2017年度世茂旗下各家酒店合計完成收入17.08億元，EBITDA為5.58億元，EBITDA率為32.7%。

世茂房地產(chǎn)還透露，曾委任獨立估值師對該集團酒店物業(yè)進(jìn)行截至2017年12月31日止的估值，29家酒店按公允價值為372億元，這一數(shù)字占目前世茂股份與世茂房地產(chǎn)總市值約40%。

值得一提的是，根據(jù)世茂房地產(chǎn)2017年年報，目前酒店業(yè)務(wù)仍被籠統(tǒng)放在世茂集團名下，世茂房地產(chǎn)這個上市平臺具體擁有多少酒店資產(chǎn)尚沒有清楚的劃分。

十二年分拆路

雖然從目前來看，世茂將酒店分拆上市的實質(zhì)動作并不算多，但早在2006年，許榮茂就已提出分拆酒店業(yè)務(wù)的構(gòu)思，不過受種種內(nèi)外因素的影響，這一構(gòu)想經(jīng)歷了諸多波折。

據(jù)了解，2011年5月，世茂房地產(chǎn)曾對外宣布，已向港交所作出初步查詢有關(guān)酒店業(yè)務(wù)在主板獨立上市的可行性，以旅游地產(chǎn)概念，計劃分拆旗下的五星級酒店資產(chǎn)上市。最終，因旅游業(yè)務(wù)未符合聯(lián)交所有關(guān)公司上市前須有3年持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的規(guī)定，計劃一度擱淺。

2012年，世茂房地產(chǎn)放棄分拆酒店上市的消息傳出，而副主席許世壇將拆分?jǐn)R淺歸因于資本市場波動帶來的拆分時機不利。不過，放棄分拆上市并不意味著世茂將減少對這一業(yè)務(wù)的投入，許世壇表示做好酒店業(yè)務(wù)仍是世茂集團當(dāng)下的任務(wù)。

2016年6月的股東大會上，許榮茂再度提出，不排除時機成熟時將旗下酒店分拆上市，但該事項目前尚未有相關(guān)時間表。

酒店上市存在諸多困難，但期間世茂也在通過其他方式為酒店業(yè)務(wù)尋求資本化道路。其中2016年5月9日，世茂集團宣布攜手博時資本，以旗下多家五星級酒店為平臺，發(fā)行了總規(guī)模達(dá)26.9億元的酒店資產(chǎn)證券化項目產(chǎn)品“博時資本—世茂酒店資產(chǎn)證券化”。

在成功登陸資本市場之前，類似的證券化實踐對世茂重資產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)而言，無疑有助于緩解其面臨的資金問題。

不過，在許榮茂心中，酒店分拆上市始終是最好的資本化出路。

在鄭懷武看來，國內(nèi)的酒店能成功登陸香港資本市場的案例并不多，尤其是高端酒店更為困難。首先因為其入住率較低，一般在50%-60%，好一點的是60%多，其次酒店房價的提升空間有限，因此投資者對其前景普遍不太看好。

盈利差是內(nèi)地酒店行業(yè)的普遍問題，這也是資本市場拒絕酒店資產(chǎn)的最大因素。近年來在港股上市的內(nèi)地酒店數(shù)量也極少，因而，世茂要完成上市道路仍需做出不少努力。

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